Проспект Ленина в Кемерове станет на один дом короче: власти изымут квартиры и нежилые помещения в аварийном здании у вокзала. Осыпающиеся стены здесь мозолили глаза всем пассажирам, прибывающим в город. В других, менее заметных местах города таких домов сотни, и у властей есть программа их сноса. Давайте разберёмся, кто из жителей попадает под программу и на какую компенсацию может рассчитывать.
Приметный двухэтажный дом много лет встречал гостей города потрескавшейся штукатуркой и неповторимой атмосферой сороковых. На первом этаже — аптека, операторы связи, ювелирный и продуктовый, на втором — жилые квартиры. В 2016 году дом признали аварийным, позднее установили опоры с одной стороны и бетонный забор — с другой. Забор призван защитить людей снаружи, а опоры — внутри: в доме по ночам горит свет, там до сих пор живут люди.
— Изъята одна квартира — уже выплачено возмещение. По остальным собственникам дела по изъятию находятся на рассмотрении в суде. Срок сноса будет зависеть от окончания судебных процедур, — сообщили A42.RU в администрации Кемерова.
Всего в доме шесть квартир и шесть нежилых помещений. По закону, жителей многоквартирных домов, пришедших в аварийное состояние, должны переселить в пригодное жильё. Если власти не смогли его найти или человек не согласен с предложенными вариантами, ему выплачивают рыночную компенсацию. Но на практике между признанием аварийности и фактическим переселением проходит много лет.
Действующая до 2025 года программа переселения рассчитана только на жильё, признанное аварийным до 2016 года включительно. То есть между установлением факта, что дом вот-вот развалится, и переездом пройдёт восемь лет. Всё из-за больших объёмов старого жилфонда: в Кузбассе на 1 января 2019 года было более 672 тысяч аварийных квадратных метров.
Именно в нашей области ударными темпами строили жильё в экстремальных условиях индустриализации, во время эвакуации, в военное и послевоенное время. В результате бараками и разномастными двух-трёхэтажными домами с деревянными перекрытиями и шиферной крышей были застроены целые микрорайоны во многих городах Кузбасса.
До 2025 года в Кузбассе намечено переселить почти 11 тысяч семей с 500 тысяч квадратных метров, потратив 18,5 миллиарда рублей, из которых 17 миллиардов — средства федерального бюджета и лишь 1,5 – областного и муниципальных. Региональная адресная программа опирается на муниципальные, которые есть в каждом городе — так, в Кемерове до 2025 года переселят 908 семей из 145 домов.
Дом признают аварийным эксперты по ходатайству межведомственной комиссии.
Запустить проверку могут сами жители — для этого нужно написать в администрацию города заявление о признании дома аварийным и приложить описание дефектов. Это могут быть трещины в стенах, наклон дома, разрушение балок и так далее. Чтобы от заявления точно не отмахнулись, копию можно направить в государственную жилищную инспекцию. Администрация обязана назначить комиссию, а та — выдать заключение: установлено аварийное состояние дома или нет.
Когда аварийное состояние установлено, всем собственникам квартир приходит требование… снести дом за свой счёт. Так положено по закону; если собственники этого не сделают, власти обязаны изъять земельный участок и каждое жилое помещение, выдав замену или выплатив компенсацию в рыночном размере. Между «снести свои квартиры за свой счёт» и «получить от властей рыночную компенсацию» ещё никто, кажется, не выбрал первое, так что требование скорее похоже на ритуал.
Все аварийные дома попадают в единый реестр на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ. Теоретически здесь можно проверить статус любого дома в стране. Однако точность реестра, похоже, хромает: у дома на проспекте Ленина, 3 в графе «признан аварийным» стоит «нет», хотя существует постановление об обратном. Так что статус своего дома лучше уточнять всё-таки в местной администрации.
Программа переселения действует по отношению ко всем собственникам домов, признанных аварийными до 1 января 2017 года.
Очерёдность переселения при этом совпадает с очерёдностью признания аварийности (а не, например, с годом постройки). Это открытая информация, отражённая в приложении к муниципальным программам как список адресов, разбитый по годам. Пример для Кемерова — здесь.
В законе предусмотрен приоритет в очерёдности для домов, в которых началось обрушение, без оглядки на дату признания их аварийными, через механизм судебного решения. Обрушения случались во многих городах. Например, в Кемерове в 2019 году начал разрушаться дом на улице Рукавишникова, 24, который признали аварийным лишь за пару месяцев до этого. В подобных случаях жителей до переселения обязаны поселить в маневренный жилищный фонд по краткосрочному договору найма. Жильё маневренного фонда не обязательно будет эквивалентным разрушенному, достаточно соответствия санитарным нормам — 6 квадратных метров на человека.
Жителей аварийных домов переселяют в равнозначное жильё.
Ключевой критерий здесь — площадь, она не должна быть меньше старой. Разницу в стоимости жилья фиксируют в соглашении с администрацией: если квартира собственника была дороже, власти выплатят ему разницу при переселении, а если дороже новое жильё — доплатит уже сам человек.
Предлагаемое жильё не может быть в другом муниципальном образовании, но может быть в другом районе города. То есть в Кемерове власти могут предложить переехать из центра в Кировский, но не в Берёзовский.
В любом случае переселение — дело добровольное. Если предлагаемые варианты собственника не устраивают, он имеет право отказаться. В таком случае администрация обязана выплатить ему денежное возмещение.
В интернете много сообщений, что при предоставлении жилья власти должны учитывать норму в 18 квадратов на человека. Это неправда: при переселении нормативы обеспечения граждан жилыми помещениями не учитываются. Возможно, миф появился из-за путаницы собственников жилья с теми, кто заключал договор социального найма. Когда люди не владеют, а снимают жильё в аварийном доме, им в самом деле должны предложить найм в другом месте с соблюдением норм обеспечения.
Денежное возмещение складывается из рыночной стоимости жилья и расходов на переезд.
Жилищный кодекс требует, чтобы собственнику выплатили стоимость жилого помещения и стоимость его доли в общем имуществе, в том числе стоимость земельного участка. Однако на практике при купле-продаже квартиры на свободном рынке все эти «стоимости» никто отдельно не указывает, они входят в цену. Так что рассчитывать на компенсацию выше рыночной не стоит.
Оценщик устанавливает рыночную стоимость обычным образом: опирается на закон «Об оценочной деятельности в РФ» и утверждённые методики, которые включают анализ цен на аналогичное жильё в этом районе, в других районах и так далее. С одним только нюансом — без учёта аварийности. Что логично: настоящая рыночная цена конкретной аварийной квартиры стремится к нулю, ведь её никто бы не купил.
Выкупная цена отражается в соглашении с администрацией. Если собственник с выкупной ценой не согласен, подписывать соглашение не следует — вместо этого нужно обратиться в суд.
Почему вообще власти должны возмещать частным собственникам стоимость их разрушающегося имущества? Ведь владельцам частных домов или, например, погорельцам ничего подобного не положено. «Им просто повезло», «как приватизировать — так все полновластные хозяева, а как срок годности к концу подошёл — так „государство, помоги“», — с сарказмом пишут в соцсетях владельцы частных домов, которым повезло меньше.
Ответа на этот скорее этический вопрос в законах нет. Можем только отметить, что программа переселения, более чем на 95% финансируемая из федерального бюджета, всегда имеет ограниченный срок и принимается на уровне федерального закона. То есть теоретически в 2025 году новую программу могут и не принять, а областным и местным бюджетам переселение в сколько-нибудь значимых объёмах не под силу.
На деле программу, конечно, наверняка продлят. Тем более что механизм расселения только что глобально усовершенствовали: 30 декабря 2020 года президент подписал закон о комплексном развитии территорий, который позволит расселять ветхое жильё целыми районами и привлечь к этому частные инвестиции. Замысел закона похож на реновацию в Москве.
— У нас очень часто панелька типовая может стоять рядом с историческими зданиями, тут же бараки. […] Закон позволяет включать в проекты КРТ не отдельные дома, а территории. Поэтому подход к развитию таких территорий и может быть комплексным, с учетом всех задач по социальному, инженерному, транспортному направлениям, — цитирует ТАСС члена экспертного совета Минстроя Евгения Муринца.
Государство объединит усилия с крупными застройщиками — они получат площадки под застройку, помощь с инфраструктурой и выплатой компенсаций расселяемым жителям. Жители квартала, в свою очередь, получат не только новую квартиру, но и обновлённые трубы, дороги, площадки и дворы. Причём закон позволяет расселять ещё не аварийные дома, то есть люди смогут поменять старое жильё, не выжидая много, пока его признают аварийным. Участие в программе будет добровольным: проголосовать «за» должны минимум 2/3 жителей каждого многоквартирного дома, попавшего в проект.
Кемерово стоит в числе первых городов, где новый механизм применят уже в 2021 году — в одном ряду с Казанью, Новосибирском и Тюменью.
ВКонтакте Twitter Одноклассники