В редакцию A42.RU обратились жители дома по улице Веры Волошиной, 32. Этот дом достроили всего четыре месяца назад, и собственники квартир ещё не успели выбрать управляющую компанию. А когда выбрали — оказалось, что в доме уже работает другая. Все документы у неё в порядке: есть даже протокол общего собрания с их подписями. «Мы же ничего не подписывали», — возмутились жители. И пожаловались в жилищную инспекцию. Началась небольшая война, в которой, по словам жителей, нашлось место подкупу, подделке документов, психологическому давлению и даже угрозам.
Как управляющие компании борются за контроль над домом и как это влияет на жителей — в материале Вячеслава Ворожейкина.
Денис Лысак делает ремонт в заваленной стройматериалами квартире. Бетонные стены, шпатлёвка, куски обоев, посреди комнаты — забрызганные краской леса. Сегодня он хотел монтировать батареи, но управляющая компания отказалась отключить стояк. Сослалась на график, для включения в который нужно подавать заявку заранее. По мнению Дениса, отключить стояк на полчаса не так сложно, просто УК намеренно создаёт трудности ему и другим жильцам. Дело в том, что супруга Дениса — она собственница квартиры — не подписала договор управления домом с этой компанией. Она хочет выбрать другую.
В новом доме способ управления должны выбрать собственники квартир. Их три: управлять самим, организовать товарищество или довериться управляющей организации. Первый два способа хлопотные: жителям придётся самим нанимать дворников и уборщиц и платить им, заключать договоры на воду и электричество, самим всех контролировать. Поэтому около 80% россиян пользуются услугами управляющих компаний — часто по старинке называя их «жэками».
Дом сдали в декабре. Застройщик «КСК» сам, своей волей назначил управляющую компанию — ООО «Грант». По закону так можно, но на короткий срок — обычно три месяца. Дело в том, что в момент ввода дома в эксплуатацию провести общее собрание собственников и выбрать УК фактически невозможно: большинство помещений не оформлены в собственность. Но дом уже нужно обслуживать. Поэтому закон и даёт застройщику возможность управлять домом самому — или заключить краткосрочный договор управления с любой УК по своему усмотрению. Такая назначенная застройщиком компания управляет домом только до тех пор, пока собственники не проведут общее собрание, на котором либо заключат с ней договор управления, либо выберут другую УК.
Чтобы дом выбрал УК, должны проголосовать более 50% собственников. Если за УК большинство от собравшихся — она имеет право работать. Однако жителям не обязательно присутствовать на собрании очно: закон допускает и заочное голосование. На практике очно на общее собрание никогда не приходит большинство жителей. Скорее наоборот — активное меньшинство. Они выбирают председателя и секретаря собрания, они же выбирают УК и согласовывают все детали по договору. А затем начинают обходить жителей, чтобы каждый из них подписал протокол и договор. Тут-то и начинается борьба.
Денис создал чат дома в WhatsApp. За три месяца, прошедшие со сдачи дома, в нём накопилось немало негатива. Люди жаловались на то, что мусор не вывозят, двор не убирают, дозвониться в УК невозможно, лифт постоянно ломается, отключение стояка заказать тяжело, вода течёт по щиткам с двенадцатого до девятого этажа и так далее. И когда наконец договорились об общем собрании, решили управляющую компанию, доставшуюся по решению застройщика, сменить. Почитали отзывы, выбрали ООО «Комфортная среда», оформили протокол и отправили в орган жилищного надзора — Государственную жилищную инспекцию Кузбасса.
— И вот тогда мне в ГЖИ сообщили, что управляющую компанию жители дома уже выбрали, и это ООО «Грант», — рассказывает Денис Лысак. — Есть у них и протокол общего собрания. Вот только мои соседи не в курсе. Я общаюсь тут со многими людьми, в чате состоит больше ста человек, при том что в доме всего 167 квартир. И никто не был на этом собрании! Я считаю, «Грант» просто подделал протокол. А теперь они носят договор управления по жильцам и просят, а порой и требуют его подписать. Мы написали коллективное заявление в ГЖИ о том, что на собрании не присутствовали и подпись за «Грант» не ставили. Заявление подписали больше ста человек, то есть большинство.
По словам Дениса, после этого сотрудники инспекции начали обзвон жильцов, чтобы уточнить, ставили ли они свою подпись. И только из этого звонка люди узнавали, что участвовали в выборе управляющей компании.
— Мне звонили в феврале из ГЖИ и говорили, что я в двух местах поставила подпись: в том, что я присутствовала на собрании, и в том, что я выбрала «Грант», — рассказывает жительница дома Анна Лаптева. — Но это неправда, я такого не подписывала!
Чтобы понять, за кого всё-таки проголосовали жители, редакция A42.RU обратилась в обе управляющие организации и в ГЖИ. Журналисты попросили руководителей компаний уточнить дату очного собрания, на котором жители выбрали их компанию, и показать оригинал или копию протокола.
В «Грант» прямого ответа не дали, отметив только, что оригиналы протоколов и решений общих собраний собственников передаются в жилищную инспекцию, а она после рассмотрения документов и принятия решения размещает информацию в ГИС ЖКХ, где с ней могут ознакомиться собственники помещений.
В «Комфортной среде» ответили, что внеочередное общее собрание прошло 9 февраля.
— На собрании собственниками дома было принято решение о расторжении договора управления с ООО «Грант» и выборе другой управляющей организации — ООО «Комфортная среда», — рассказала представительница компании Марина Ладанова. — Данное решение оформлено протоколом от 24 февраля 2021 года. Оригинал протокола передан в Государственную жилищную инспекцию Кузбасса с заявлением о внесении изменений в лицензию УК.
Исходя из ответов обеих компаний получается, что в ГЖИ находятся… сразу два протокола общего собрания. С разными результатами выбора большинством собственников управляющей организации. А в ГИС ЖКХ в графе «управляющая компания» по этому адресу стоит прочерк.
— Мне в ГЖИ сообщили, что рассматривают все эти протоколы и обращения, — говорит Денис Лысак. — И вроде как у них первый протокол о выборе «Гранта» закрестили, как бы его и не было, а на рассмотрение приняли наш протокол за «Комфортную среду». А потом «Грант» принёс ещё какой-то третий протокол. Всё это рассмотрят и вроде как нам сообщат. Мы бы хотели огласки, чтобы решение были максимально прозрачным.
После того, как собственники в ходе общего собрания решением большинства выберут УК, они должны подписать договор управления, либо тоже большинством выбрать уполномоченное лицо, которое его подпишет.
По словам Дениса, жителей, не подписавших договор с «Грантом», представители УК встречают у подъезда, обходят поквартирно и уговаривают всё-таки подписать. К собственникам жилья для подписания договора приезжают по месту работы и даже по месту прописки в другие города Кузбасса. О «Комфортной среде» женщины, представлявшиеся сотрудницами УК, говорят: у директора Анны Чудиновой имеется судимость, а на работу туда нанимают «наркоманов, бомжей и алкашей». А те, кто выступает за «Комфортную среду», попросту ею подкуплены — по 500 рублей за подпись.
— Вызвала от УК «Грант» сантехника, чтобы поставить и опломбировать счётчики, переварить трубы, — рассказывает Анна Лаптева. — Внесла оплату 6750 рублей, мастер сказал, моё присутствие не требуется, если мои строители двери откроют. Я оплатила, сижу на работе, звонок: «Пока вы не приедете на место, делать не будем». Я спрашиваю, зачем я там. Мне говорят, что это не телефонный разговор. А когда я приехала, женщина из УК говорит: «Только когда вы подпишите с нашей УК договор, мы сможем работу выполнить, а до тех пор никто к вам не придёт и ничего не сделает, потому что вы другую УК выбрали». Мы повздорили, позднее она извинилась. Я записала разговор на диктофон, а договор подписывать, конечно, не стала.
Анна предоставила запись в распоряжение редакции. На ней не представившаяся женщина говорит эти слова и на повышенных тонах объясняет Анне, что «в ГЖИ сейчас решается вопрос, или мы, или другая управляющая компания у вас будет», и отказывается отправлять сантехника, пока Анна не подпишет договор.
— Сотрудники УК «Грант» теперь изо всех сил «борются за клиента», — говорит Денис Лысак. — Им обязательно надо доказать, что за них — большинство. Если люди подпишут договоры, спор о том, подделывали ли протокол собрания о выборе УК, потеряет смысл. Ведь раз все подписали договоры, значит, и правда все за «Грант». Так что, если раньше отношение было хамское, то после коллективного обращения в жилинспекцию это изменилось. Только адрес услышат — сразу «облизывают». Двор, всю зиму нечищеный, трактором сразу почистили, да не один раз, а несколько.
Денис Лысак уверен, что резко выросшее качество услуг — это показуха, временное явление, которое после окончания спора за дом сойдёт на нет.
— Видел в окно: подъезжает Land Rover, выходит водитель и второй человек — какой-то потрёпанный, плохо одетый. Он берёт мешок, начинает ходить по двору, собирать весь мусор. Затем выкидывает всё в большой мусорный контейнер, водитель «Ровера» фотографирует двор и контейнер, и оба уезжают. Вот это что такое было? Это у них так уборка двора налажена? Ну понятно же, что это только пока идёт спор за дом. Они явно не будут нам пять лет дворника на премиальном внедорожнике привозить.
По словам Дениса, его соседке работники УК обещали установить полотенцесушитель бесплатно, если она подпишет договор управления с «Грантом».
— Они даже сантехнику сказали: убеждай жителей, — рассказывает житель дома Сергей Левчук. — Он и убеждает. Говорит: «Чтобы я тебе установку провёл, напиши бумажку, что ты не подписывал договор с «Комфортной средой». Я записал этот разговор.
Сергей предоставил запись в распоряжение редакции. На ней некий мужчина действительно произносит эти слова и добавляет, что «нашему начальству главное чтобы эта бумажка была, больше н… [ничего] не нужно»
— Мне в таком тоне вообще сантехники сказали, мол, сколько ни старайтесь, а ваш дом всё равно под управлением нашей УК будет, — говорит Денис Лысак.
Директор УК «Грант» Константин Матюхин на запрос редакции А42.RU ответил, что рассказы об угрозах — неправда, подписи его сотрудники собирают легально, а общаются с жильцами ради улучшения качества обслуживания.
— Деятельность управляющей компании осуществляется с соблюдением действующего жилищного законодательства, — прокомментировал директор. — Информация о том, что сотрудники ООО «Грант» дежурят около подъездов, требуют подписать договоры и угрожают жителям — не находит своего подтверждения. С целью улучшения качества оказания услуг мастер, дворник или уборщик, постоянно находящиеся на доме, периодически проводят опрос среди жильцов на предмет выявления жалоб, претензий, пожеланий к управляющей организации. Данный опрос помогает руководству компании оперативно реагировать на ту или иную ситуацию. Учитывая авторитетность информационного портала А42, надеемся, данная тема будет отражена в статье объективно и не будет носить однобокий характер.
Константин Матюхин подтвердил, что сотрудники УК «Грант» приезжали в другие города Кузбасса к собственникам квартир дома на Веры Волошиной, 32. Он не видит в этом ничего плохого.
— Работники управляющей компании по обоюдному согласию с собственниками помещений выезжали совместно с членами инициативной группы дома для ознакомления и подписания договора управления многоквартирным домом, — подчеркнул директор.
Договор управления заключают на срок от года до пяти, причём последнее — чаще. Сменить УК до истечения срока без её согласия нельзя, если только УК не нарушает взятые на себя обязательства. Тогда собственникам необходимо подтвердить, что нарушения были. Список их по Жилищному кодексу исчёрпывающий: решение суда по гражданскому делу, постановление по административному делу или акт органа местного самоуправления. Если таких нарушений нет, сменить УК жильцы в одностороннем порядке не могут.
— Если сейчас жилинспекция признает подписи под договором и протокол подлинными, мы на пять лет попадём к этому «Гранту», — пожимает плечами Денис. — Отказаться, например, через год будет никак нельзя.
Мы дополнительно поговорили с руководителем кемеровской управляющей компании, который никак не связан с борьбой за дом на Веры Волошиной, 32, чтобы понять, насколько распространены подобные конфликты. Может быть, это единичный случай? По словам руководителя, который пожелал остаться анонимным, борьба за дома в Кемерове идёт постоянно.
— Раньше собрание собственников могло досрочно расторгнуть договор со старой УК в любой момент, если их что-то не устраивает, — рассказывает он. — Часто бывало так, что собрание инициировали представители новой УК: собирали жителей, обещали им исправить какие-то системные недостатки, главных активистов дома негласно подкупали какими-то благами — от установки сантехники до индивидуального снижения квартплаты. По закону это невозможно, это делалось по сути нелегально. Недовольным, наоборот, угрожали: у одной управляющей компании были даже специальные мальчики, которые ходили и запугивали жителей.
Обязательный набор работ, которые должны проводить УК, утверждён постановлением правительства России, а минимальный тариф утверждают власти города. Если жители хотят, они могут в момент заключения договора расширить перечень работ и, соответственно, платить больше. На практике такое бывает редко: переплачивать не хочет никто. Поэтому большинство УК работают по минимальной ставке, которая зависит от этажности, наличия лифта, газа и общедомовых приборов учёта. Например, в Кемерове на 26 февраля 2021 года в обычной панельной десятиэтажке УК собирают с жильцов по 21,63 рубля за квадратный метр.
— Новые дома — самые «вкусные», — объясняет анонимный руководитель УК. — Если в старом фонде управляющим компаниям приходится из собранных средств производить текущий ремонт, тратить на фасад и так далее, то в новых домах дворник, техничка да аварийная служба — вот и все расходы. Поэтому за них идёт такая грызня.
Сейчас, по его словам, борьба за дома стала менее интенсивной именно потому, что жители уже не могут сменить УК в любой момент, когда захотят. Зато проявились другие минусы.
— Преимущество получили те УК, у которых есть свои люди в городской администрации и жилинспекции, — сетует руководитель. — Это старые и известные компании, в которых качество обслуживания домов низкое, подъезды не моются месяцами, но зафиксировать нарушения не удаётся. Каждый раз, когда жители жалуются в ГЖИ, руководителей кто-то предупреждает, и они устраняют нарушения непосредственно перед проверкой. А без зафиксированных нарушений сменить УК до истечения срока договора нельзя. Более того, если к истечению срока жители проводят собрание и голосуют за новую управляющую компанию, протокол этого собрания тут же оказывается у старой, и они начинают поквартирно обходить тех, кто голосовал за новую, и убеждать передумать. Хотя официально протокол собрания, когда он уже передан в ГЖИ, можно получить только по запросу правоохранительных органов.
Обе управляющие компании по отдельности подчеркнули, что никак друг с другом не взаимодействуют, а с жителями работают и общаются строго в рамках закона.
В «Комфортной среде» уверены, что дом находится на обслуживании уже у них, и ждут лишь решения жилищной инспекции.
— Договор [с нами] подписан, — подчеркнула представитель компании. — Собственниками было определено уполномоченное лицо на подписание от их имени договора управления МКД. Но компания имеет право начать управление только после внесения органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензии. В ООО «Грант» нами было направлено уведомление о результатах общего собрания собственников МКД. До принятия положительного решения ГЖИ Кузбасса наше взаимодействие практически сведено к нулю.
В ООО «Грант» по-прежнему считают, что дом обслуживает их компания.
— Недействительным протокол общего собрания признаётся только по решению суда, — отметил директор. — На обслуживании ООО «Грант» находится 21 многоквартирный дом. За период управления ООО «Грант» зарекомендовала себя как стабильную, развивающуюся компанию, с отсутствием долгов перед ресурсоснабжающими организациями, что говорит о добросовестном исполнении взятых обязательств как перед ресурсоснабжающими организациями, так и перед собственниками помещений.
К официальному ответу в редакцию представители ООО «Грант» приложили информацию с сайта арбитражного суда Кемеровской области. Судя по ней, «Комфортная среда» имеет много долгов, по которым идут суды.
— В отношении ООО «Комфортная среда» было подано акционерным обществом «Кемеровская генерация» исковых заявлений по взысканию задолженности за поставленный коммунальный ресурс в виде горячего водоснабжения и отопления на 10 миллионов рублей за период 2020–2021 гг, — заявили в ООО «Грант».
В «Комфортной среде» эту информацию прокомментировали так.
— Эти судебные производства сводятся к взысканию текущей задолженности. Которая зачастую возникает по причине того, что жители несвоевременно вносят плату за ЖКУ. Мы не будем использовать «чёрный пиар», просто отметим, что компания, распространяющая информацию, не исключение.
К апрелю в умах жителей дома на улице Веры Волошиной, 32 царит недоумение. В основном они ждут решения жилищной инспекции, которая в ответ на коллективное обращение от 12 марта взяла паузу: по закону у неё есть месяц на ответ.
А вот на запрос редакции A42.RU Государственная жилищная инспекция Кузбасса ответила быстрее. И в ответе много интересного.
Во-первых, до 29 января инспекция не знала, что на доме работает ООО «Грант».
— Договор с застройщиком в ГЖИ лицензиатами не направлялся, — подчеркнули в инспекции. — Однако, УК обязана такой договор исполнять до выбора способа управления общим собранием собственников, проведения конкурса по выбору УК, либо назначения УК органом местного самоуправления. За непредставление заявления о внесении в реестр лицензий рассматривается возможность привлечения ООО «Грант» к административной ответственности по ст. 19.7 КоАП РФ.
Во-вторых, за первый протокол «Гранту» тоже грозит наказание. После обращения жителей инспекция выявила признаки ничтожности документа и отправила информацию в МВД.
— После исключения указанных голосов из числа принявших участие в голосовании, кворум составил менее 50%, — говорится в ответе инспекции. — В результате инспекцией принято решение об отказе ООО «ГРАНТ» во включении МКД в реестр лицензии в связи с наличием признаков ничтожности решения общего собрания собственников помещений. Обращаем ваше внимание, что ГЖИ Кузбасса может установить только признаки ничтожности при рассмотрении заявления о внесении изменений в реестр лицензий. Решение общего собрания собственников помещений признаётся недействительным только в судебном порядке в соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ.
В-третьих, 11 марта «Комфортная среда» подала в инспекцию свой протокол, но «Грант» не отступился и 15 марта прислал второй протокол — причём с датой собрания от 17 февраля. ГЖИ на данный момент рассматривает оба документа и планирует проверить, как именно проводилось собрание.
— Оба пакета документов находятся на рассмотрении в инспекции, в том числе по ч.1.1 ст 46 ЖК РФ, — пишет ГЖИ.
Часть 1.1 как раз говорит о том, что если в адрес органа надзора в течение трёх месяцев поступит подряд два и более протокола общего собрания, содержащих разные решения по одному и тому же вопросу, орган обязан провести внеплановую проверку правильности проведения и оформления результатов собраний.
И последнее: если по итогам проверки обеим компаниям будет отказано, администрация города будет вынуждена назначить управляющую компанию своим решением. Временная УК будет работать на доме до проведения открытого конкурса по выбору управляющей компании.
ВКонтакте Twitter Одноклассники