В 2020 году застройщик «СЗ „Спецстрой“» обещал построить для сирот и «ветхих» переселенцев 71 квартиру в двух домах и получил от администрации Кемерова деньги вперёд. В процессе понял, что не справится, часть будущих квартир продал на рынке и на полученные средства достроил дом. В результате на одни и те же квартиры претендовала и администрация, и дольщики.
Арбитражный суд встал на сторону дольщиков как добросовестных покупателей. А вот бывших руководителей управления городского развития задержали за злоупотребление полномочиями при заключении контрактов.
Второй дом по-прежнему стоит недостроенным — его у застройщика хотят забрать, запустив процедуру банкротства. Дольщики первого дома, вроде бы получившие своё жильё, с ужасом ждут новой серии судов. Они опасаются, что в ходе банкротства предыдущие сделки могут отменить и квартиры всё же отобрать.
Кроме того, администрация Кемерова подала в районный суд иск о признании договоров долевого участия недействительными. Среди рискующих остаться без жилья и без денег — пенсионеры, онкологические больные и родители военного, погибшего на СВО.
Мы поговорили с учредителем застройщика, покупателями квартир и администрацией Кемерова и рассказываем, почему никто не берётся достраивать второй дом, что грозит дольщикам и какой из трёх способов забрать у них жильё наименее перспективен.
Застройщик ООО «СЗ „Спецстрой“» несколько лет тесно сотрудничал с администрацией Кемерова, был исполнителем более 150 контрактов на сумму более миллиарда рублей. В 2019–2020 годах взялся за два дома на бульваре Строителей.
«Нам поставили условия: деньги должны быть получены сразу все в 2019 году в определённом объёме, в соответствии с недоосвоением федеральных программ», — рассказывает учредитель «Спецстроя» Анастасия Никишина. «А именно — в сумме 200 миллионов рублей. Завершив первый этап работ, компания обратилась за выплатой казначейство области, но получила отказ с формулировкой: только по завершении строительства и передаче ключей в администрацию города. В итоге договорились с городом перезаключить контракты поквартирно — в них суммы были меньше, без казначейского сопровождения, их можно было вносить на счёт организации напрямую».
Между тем в пандемийный год цены на стройматериалы скачкообразно выросли, работы застопорились. Застройщик обратился в администрацию города с просьбой изменить расценки, но получил отказ. Были и другие сложности: город не торопился подводить сети. По словам учредителя, в 2019 году цель у городских властей была благая — применить средства федеральных программ, которые в противном случае вернулись бы в федеральный бюджет. Однако после того, как деньги остались в городе, эта цель была достигнута.
«После нам устно предложили передать площадки на начальном этапе строительства другому застройщику, который отказался покрывать наши затраты. Руководство компании с этим не согласилось», — рассказывает Анастасия Никишина.
«Спецстрой» со стройплощадки не ушёл. Вернул муниципальные авансы (но не все), привлёк деньги на рынке по договорам долевого участия (с рядом нарушений), но всё-таки достроил дом.
Новые покупатели получили своё жильё, а вот сироты и переселенцы из ветхого жилья, для которых инвестировала в стройку администрация — нет. Муниципальные контракты остались неисполненными, а главное — всплыл факт вольного обращения с бюджетными средствами, которые авансировались по экзотическим договорам инвестирования на 95-99% без банковской гарантии. Следственный комитет увидел в этом как минимум злоупотребление полномочиями.
В процессе строительства администрация Кемерова не регистрировала свои права на авансированные квартиры в Росреестре: в отличие от договоров долевого участия, по договорам инвестирования закон к этому не обязывает. Поэтому дольщики узнали о проблемах застройщика лишь тогда, когда отправились регистрировать право собственности. Ограничения были наложены после окончания строительства: администрация оспаривала права на квартиры как мажоритарный кредитор.
После достройки дома и передачи квартир новым покупателям администрация теоретически могла забрать их тремя способами.
Первый — признать муниципальные контракты, расторгнутые застройщиком в одностороннем порядке, действующими. Для этого администрация подала в арбитражный суд иск к «Спецстрою» с требованием передать квартиры ей. Дольщики в споре были лишь третьими лицами, хотя речь шла об их судьбе.
Второй — признать договоры долевого участия с новыми покупателями недействительными. Администрация подала в районный суд иск и к застройщику, и к дольщикам, требуя признать сделки ничтожными, но дело приостановили до завершения арбитража.
Третий — финансировать банкротство застройщика, чтобы конкурсный управляющий отменил сомнительные сделки за минувшие три года. Хотя заранее этого предсказать нельзя, дольщики опасаются, что продажи квартир тоже признают «неправильными», вернут их в конкурсную массу, и они отойдут кредиторам.
За минувшие полтора года первый иск провалился в суде, производство по второму приостановлено и снова запущено, а к банкротству сделан лишь первый шаг (и отменить сделки с квартирами через него вряд ли получится). Об этом расскажем подробнее.
В первом иске администрация требовала через суд признать одностороннее расторжение договоров с нею незаконным, а значит, построенные в итоге квартиры — принадлежащими ей.
За прошедшие полтора года суд решил иначе. Сначала администрации отказали в удовлетворении требований целиком. Затем апелляционная инстанция удовлетворила иск, но лишь частично: признала односторонние расторжения незаконными. Однако по квартирам, проданным на рынке, право собственности оставила за новыми покупателями, ведь они заплатили рыночную цену и не знали, что застройщик не имел права свободно распоряжаться жильём.
«Изложенное свидетельствует о заключении в отношении одних и тех же квартир двух договоров купли-продажи […]. Спорные квартиры переданы соответчикам — физическим лицам, являющимся добросовестными приобретателями, на основании возмездных договоров, […] при этом у истца возникает право требовать возмещения убытков в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком ООО «СЗ „Спецстрой“» муниципальных контрактов», — гласит судебное решение.
Вот только все понимают: никакие убытки застройщик администрации уже не покроет — за прошедшие годы его налоговая задолженность превысила 170 миллионов рублей, эти обязательства подлежат исполнению в первую очередь. Люди остались с квартирами, а администрация города — ни с чем.
Второй иск — уже не только против застройщика, но и против новых покупателей спорных квартир — администрация подала в Ленинский районный суд города Кемерово ещё в июне 2024 года. Рассмотрение дела № 2-1775/2024 (оно же 2-88/2025) приостанавливали до окончания разбирательств в арбитраже, и теперь возобновили.
Администрация Кемерова снова заявила в иске, что решения «Спецстроя» об одностороннем отказе от муниципальных контрактов были неправовыми, но просит уже о другом: называет сделки ничтожными в силу закона и просит суд признать 21 договор долевого участия недействительным.
В качестве оснований перечисляет и другие нарушения застройщика:
Дольщики представили суду коллективный отзыв на иск, в котором заявляют среди прочего о том, что ссылаться на отсутствие эскроу-счетов для признания договоров недействительными и лишения их квартир — абсурдно. Ведь эскроу-счета придуманы именно для того, чтобы дольщики всё-таки получили квартиры.
«Сама норма закона, регламентирующая механизм финансирования строительства многоквартирных домов, призвана защитить права граждан — участников долевого строительства. Её соблюдение или нет никак не влияет на права третьих лиц, в данном случае администрации Кемерова. Граждане, оплатив квартиры, получили их в собственность, а именно для исполнения обязанности по передаче квартир застройщиком и служит механизм эскроу-счетов», — подчёркивают они.
В разговоре с корреспондентом A42.RU дольщики выражаются ещё яснее: доводы городской администрации говорят о нарушениях застройщика, но никак не о праве на квартиры.
«Все эти аргументы уже звучали в арбитражном суде и были им отвергнуты, — подчёркивает дольщик Максим Носков. — Об одностороннем расторжении в администрации знали, договоры были оплачены хоть и без счетов эскроу, но законным способом. То, что застройщик нарушил процедуры, налагает на него ответственность за нарушение, но не делает сами сделки ничтожными. Я не понимаю, на что надеется администрация города, подавая такой иск: если судить по закону, шансов у неё ноль».
Тем не менее, дело только начали рассматривать по существу, и процесс грозит затянуться ещё на год-полтора, а с апелляцией — и того дольше. Всё это время дольщики не смогут зарегистрировать право собственности (у них на руках только договоры долевого участия) и спокойно выдохнуть — хотя они уже живут в своих квартирах, оплачивают коммунальные услуги, но боятся планировать ремонт: вдруг жильё всё же отберут?
Третий иск — о признании застройщика банкротом в областном арбитражном суде по делу № А27-9040/2024 — не касается злополучных квартир напрямую. Подала его не администрация Кемерова, а миноритарный кредитор — ООО «Регион Консалтинг». И всё же без участия администрации процедура банкротства даже не начнётся: только она в силах её финансировать, и в феврале согласилась выделить 200 тысяч рублей на процедуру.
«В ходе рассмотрения дела судом предложено кредиторам представить согласие на финансирование процедуры банкротства должника, доказательства обнаружения у должника имущества (с учетом планируемых поступлений) достаточного для осуществления расходов по делу о банкротстве. В случае отказа кредиторов [от финансирования процедуры] рассмотрение дела невозможно», — подчеркнули в администрации Кемерова.
Дольщики видят в банкротстве застройщика прямую угрозу своим только что выигранным в суде квартирам. Из-за второго иска они всё ещё не могут зарегистрировать право собственности. Между тем при банкротстве суд вправе отменить сделки с признаками фиктивности, направленные на сокрытие или передачу имущества, уход от налогов и тому подобное. Чем ближе регистрация права на имущество к дате банкротства, тем риск выше.
«У некоторых дольщиков между регистрацией долёвки и подачей иска о банкротстве срок менее полугода. Они боятся, что суд, тем более местный, районный, пойдёт на поводу у администрации города и отменит сделку по какому-нибудь формальному признаку», — говорит Максим Носков.
Анастасия Никишина, напротив, уверена, что «по линии банкротства» простые покупатели в безопасности.
«Они уже живут в своих квартирах, у них на руках зарегистрированные в Росреестре договоры долевого участия. Покупатели действовали добросовестно, сделки — реальны, компания заключала их на рыночных условиях, платила налоги. Если исключить такую историю как давление на суд, действуя строго в правовом поле, отменить такие сделки практически невозможно», — подчёркивает учредитель застройщика.
Никишина говорит, что банкротство компании не принесёт администрации города выгод. По её словам, 200 тысяч рублей — крохи: на всю процедуру, включая оплату услуг конкурсного управляющего, потребуется несколько миллионов или даже несколько десятков миллионов из бюджета. Даже налоговая служба отказалась финансировать расходы по банкротству «в связи с недостаточностью имущества должника».
«Спецстрой» предложил администрации Кемерова прийти к мировому соглашению: отдать целиком второй — ещё недостроенный — дом, лифтовое оборудование и стройматериалы в обмен на отказ от требований. Администрация не согласилась, зато согласилась финансировать банкротство. Это вызвало негодование присутствовавших на суде дольщиков. Они даже написали обращение к главе Следственного комитета РФ Александру Бастрыкину, в котором называют отказ от мирового соглашения и финансирование банкротства «попыткой скрыть следы махинаций».
«Мы, дольщики, неоднократно присутствовали на заседаниях по банкротству, так как нам важно не только отстоять квартиры в своем доме 69А, но, и чтобы достроили соседний дом, и он не угрожал нашей жизни и здоровью. В судебных заседаниях судья чётко и ясно поясняла администрации города, что нужно прийти к мировому соглашению с застройщиком и забрать дом до банкротства. Но администрация не принимает советов судьи и отказывается от мирового соглашения. В банкротстве данный дом пойдет с торгов, и администрация не сможет претендовать на собственность, а соответственно он годами будет не достроен. Требования получения квартир в натуральном виде не будут удовлетворены и будут трансформированы в денежные, так как администрация является инвестором, а не дольщиком. А так как застройщик должен порядка 170 миллионов налоговой службе, что превышает в разы оценочную стоимость недостроенного дома, администрация в банкротстве не получит ни дом, ни денег в местный бюджет, так как налоговая служба находится в приоритете перед остальными кредиторами», — пишут дольщики в открытом письме.
В администрации Кемерова редакции A42.RU пояснили, что мировое соглашение рассмотрели, но «Спецстрой» попросту не имеет права распоряжаться имуществом, которое предлагает отдать: ведь на недострой наложено обременение в виде запрещения регистрации, которое снимается только с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.
«[…] Таким образом, до момента снятия обеспечительных мер ООО СЗ «Спецстрой» не может распоряжаться данным объектом», — подчеркнули в администрации. — «В соответствии с п. 2 ст. 150 ФЗ № 127-ФЗ решение о заключении мирового соглашения со стороны конкурсных кредиторов и уполномоченных органов принимается собранием кредиторов. Решение собрания кредиторов о заключении мирового соглашения принимается большинством голосов от общего числа голосов конкурсных кредиторов и уполномоченных органов в соответствии с реестром требований кредиторов и считается принятым при условии, если за него проголосовали все кредиторы по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника. При утверждении мирового соглашения арбитражный суд выносит определение об утверждении мирового соглашения, в котором указывается на прекращение производства по делу о банкротстве. В соответствии с п. 1 ст. 158 ФЗ № 127-ФЗ мировое соглашение может быть утверждено арбитражным судом только после погашения задолженности по требованиям кредиторов первой и второй очереди. В настоящее время решение о банкротстве застройщика не принято, а представленное мировое соглашение не содержит решения указанных проблемных вопросов».
Старт рассмотрения дела о банкротстве суд переносил уже трижды. И дольщики, и застройщик полагают, что запуск процедуры затянет достройку дома на неопределённый срок. В администрации Кемерова, напротив, именно с банкротством застройщика связывают шанс на получение федеральной помощи для завершения строительства — а главное, достроенные квартиры в таком случае всё-таки пойдут на выполнение муниципальных программ переселения.
«В соответствии с ч. 2.3-1 ст. 201.1 ФЗ № 127-ФЗ не позднее семи рабочих дней, следующих за днем принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства или вынесения определения о применении при банкротстве должника правил параграфа § 7 Главы IX ФЗ № 127-ФЗ, конкурсный управляющий предоставляет в Фонд развития территорий сведения, предусмотренные требованиями данного закона. После чего Фонд развития территорий принимает решение о целесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства. В случае положительного решения дом будет достроен, и квартиры будут переданы администрации города. Если Фонд сочтёт это нецелесообразным, решение о дальнейших действиях будет принимать арбитражный управляющий», — сообщили в пресс-службе администрации Кемерова корреспонденту A42.RU.
Важно, правда, отметить, что хотя именно ФРТ формирует компенсационный фонд за счёт отчислений застройщиков, и его прямая функция — финансирование завершения строительства проблемных домов, он не обязан автоматически помогать всем стройкам в стране. Ситуация с каждым многоквартирным домом рассматривается отдельно: влияют и сроки достройки, и размер финансирования, и степень нарушения прав людей.
Суды будут рассматривать два иска ещё минимум год, а скорее больше, да и завершение дел не означает автоматического продолжения строительства. Недостроенный дом на бульваре Строителей между тем стоит незаконсервированным и фактически неохраняемым. Его готовность оценивают примерно в 30%: почти возведён 14-этажный каркас, но нет ни внешних стен, ни перегородок. Дольщикам, живущим в соседнем доме, пришлось разбираться в строительных нормах, чтобы оценить риски прогулок мимо стройплощадки.
«Перекрытия верхнего этажа вывешены на телескопическим стойках для монолитной опалубки, количество которых не соответствует нормативам. Как и их положение, которое имеет отклонения от вертикали более 20%. Бетонные перекрытия, лежащие на данных стойках, не связаны с монолитными колоннами. Это напрямую угрожает нашей жизни и здоровью, а особенно — детям, которые с закономерной регулярностью оказываются там! Учитывая, что даже забор и тот с дырами», — подчёркивает Максим Носков.
Анастасия Никишина говорит, что компания долго обеспечивала охрану стройплощадки, но теперь уже не в силах продолжать: счета заблокированы, она даже сторожу заплатить не может. По стройке бегают подростки, портят имущество и подвергаются опасности. По мнению Анастасии, раз земельный участок принадлежит городу, обеспечивать безопасность — его задача тоже. Надзорные органы, однако, ограничиваются тем, что штрафуют её за нарушение норм безопасности.
«Детей ловили, даже ставили на учёт в ПДН. Мне приносили справки об ущербе, но я говорила, что не буду детей наказывать. Заявлений, что они что-то украли или разбили, я уже не пишу. Я неоднократно обращалась в прокуратуру по другому поводу: земельный участок принадлежит городу, давайте охранять, давайте что-то с этим делать вместе. Мне говорят, что я должна отремонтировать забор, это всё понятно. Но кто будет виноват, если случится трагедия?».
Пока застройщик спорит с администрацией города в суде, недостроенный дом остаётся стоять под дождём и ветрами, теряет в стоимости и продолжает представлять опасность для кемеровчан.
Фото: Александр Денисов / A42.RU
ВКонтакте Twitter Одноклассники