Мошенники вынудили пенсионерку продать квартиру, а деньги отдать незнакомцу или перевести на якобы безопасный счёт. Такие заголовки много лет огорчали россиян, сочувствующих жертвам: мол, останется бездомной, жалко бабушку. Жертвы иногда обращались в суд, требуя признать продажу квартиры недействительной, но шансов почти не было: покупатели-то были добросовестными и ни в чём не виноваты.
Но в 2025 году ситуация изменилась. Суды начали значительно чаще прежнего принимать решения: сделку отменить, квартиру вернуть жертве обмана, а она должна вернуть деньги покупателям. Но если квартира возвращается сразу, то денежный долг просто повисает на пенсионерке-банкроте — а добросовестные покупатели остаются ни с чем. Более того, появились и продавцы, которые этим пользуются: притворяются жертвой мошенников, оставляя себе и деньги, и недвижимость.
Мы поговорили с адвокатом, нотариусом и риелтором и рассказываем, как действовать добросовестным покупателям, чтобы не остаться без денег и без жилья.
За первую половину 2025 года мошенники дистанционно выманили у россиян более 100 миллиардов рублей, совершив более 400 тысяч преступлений. Наиболее крупные потери связаны с продажей недвижимости: жертвы обмана продают собственные квартиры, а деньги переводят мошенникам. В Кузбассе таких случаев — пять.
«За текущий 2025 год в отношении пенсионеров совершено 107 преступлений с ущербом свыше миллиона рублей. Из них пять связаны с продажей недвижимости», — рассказал замначальника управления уголовного розыска ГУ МВД России по Кузбассу Сергей Барабанов на пресс-конференции в региональном управлении Росреестра.
По словам полковника полиции, на удочку мошенников попадаются отнюдь не только пенсионеры, но и молодые люди, студенты. Мошенники используют разные способы манипулирования сознанием, включая и страх попасть под влияние мошенников. Сергей Барабанов описывает наиболее свежую схему .
«Как это происходит: поступает звонок. Представляются кем угодно: мы, мол, Пенсионный фонд, сотовый оператор, обновление домофона, компенсации за лекарства и так далее. Могут просить разные сведения: паспортные данные, СНИЛС, случайный смс-код. Чаще всего никакие данные сами по себе им не нужны, ничего они с ними не сделают. Но проходит день-два, поступает новый звонок. Здесь уже представляются прокуратурой, ФСБ, МВД. "Вам поступал звонок? — Поступал. — Это были мошенники, вы попались на их уловки. На ваши деньги спонсировали террористические организации, на вас возбуждено уголовное дело". На этот приём попадаются не только пенсионеры — и взрослые, и молодые люди. У человека паника, он думает, что действительно виноват. С той стороны начинается давление: "Чтобы избежать наказания, нам нужно знать, имеются ли у вас ещё денежные средства"».
Далее всё стандартно: «безопасный счёт» или курьер — и ищи ветра в поле. Поверившие фейковым «сотрудникам ФСБ» продают квартиры на рынке и отдают деньги мошенникам, искренне считая, что им всё вернётся. Иронично, что в 2025 году действительно возвращается: суды, отменяя сделки, по сути отбирают квартиры у добросовестных покупателей.
Эпидемию спорных отмен сделок часто связывают с делом певицы Ларисы Долиной. Правовая система России далека от прецедентной, но судебная практика всё же имеет значение. А дело Долиной было очень громким.
Весной и летом 2024 года артистке звонили под видом сотрудников спецслужб, убеждая, что её накопления и жильё в опасности, и предлагая всё «спасти». В итоге Долина перевела и отдала курьеру более 175 миллионов рублей. Затем продала квартиру на рынке ещё за 138 миллионов (матери-одиночке Полине Лурье) и их отдала тоже. Спустя месяц, осознав, что её обманули, обратилась в суд с иском о том, чтобы сделку по продаже квартиры признали недействительной. Суд решил, что при продаже квартиры Лариса Долина находилась в состоянии, из-за которого не могла осознавать значения своих действий, и отменил сделку. Права на квартиру вернулись артистке.
Это нужно подчеркнуть: покупательница отдала деньги Долиной, та ими распорядилась, но в итоге покупательница осталась и без жилья, и без денег. 27 октября она подала кассационную жалобу на решение о возврате квартиры артистке.
Разбирательство не окончено, но его последствия для рынка недвижимости уже называют «эффектом Долиной»: продажи на вторичном рынке упали. Вследствие череды успешно оспоренных сделок обманутые пенсионерки прониклись оптимизмом (на деле, конечно, их родственники и юристы) и начали обращаться в суд чаще прежнего. Число судебных споров, в которых прежние владельцы пытаются вернуть недвижимость после сделки, увеличилось на 15-20%, сообщил телеграм-каналу Baza президент Российской гильдии риелторов Артемий Шурыгин.
Более того, уже известны случаи, когда новой судебной практикой пользуются и новые мошенники. Пенсионерки (чаще по наущению сообщников) продают квартиру, полученные от покупателей деньги прячут, затем заявляют, что отдали деньги неизвестному курьеру и пытаются вернуть недвижимость.
С такими рисками желание покупать квартиру с рук резко падает. Депутат Госдумы Михаил Делягин заявил, что ситуация на руку застройщикам, которые стремятся сделать «вторичку» опасной в глазах покупателей жилья, чтобы те вкладывались в сегмент новостроек.
Гражданский Кодекс России не требует обязательной проверки дееспособности продавца во время сделки: люди могут заключить договор купли-продажи жилья в простой в письменной форме, и он будет действительным безо всяких условий.
Даже если продавец не имел права продавать свою вещь, покупатель не считается виновным и не должен её возвращать, если он действовал добросовестно. На языке юристов — «не знал и не мог знать об отсутствии права». Вот это «и не мог знать» — ключевое в определении добросовестности. Полина Лурье лишилась квартиры во многом потому, что суд указал: она купила её у Долиной по цене существенно ниже рынка, не задавала вопросов и даже давила. При этом добросовестный покупатель — напротив, должен самостоятельно проявить то, что юристы называют «должной осмотрительностью»: убедиться, что продавец имеет права на имущество, действительно намерен его продать и не находится под давлением. Сделки, которые человек совершил под влиянием обмана, как и заведомо невыгодные, суд может отменить.
Механизм отмены сделки называют двойной реституцией: продавцу возвращают право на квартиру, а он должен вернуть покупателю деньги. В случае, когда денег у него уже нет, он просто становится должником — и может пройти процедуру банкротства, в которой единственное жильё, как известно, остаётся при нём. Покупатель же остаётся ни с чем и по сути совершенно беззащитен.
В новых делах «по образцу Долиной» спор в суде идёт именно вокруг осмотрительности покупателя и состояния продавца. Если удаётся доказать, что покупатель сделал всё, что мог, чтобы прояснить его права и намерения, а продавец вполне отдавал себе отчёт в своих действиях — сделку не отменяют.
Чтобы покупателю сделать всё — нужно начать с проверки дееспособности.
В соцсетях много комментариев: нотариусы, мол, не проверяют дееспособность и ни за что не отвечают. Вице-президент Кемеровской областной нотариальной палаты Дарья Чуйкова подчёркивает: это неверно.
«В "Основах законодательства РФ о нотариате" прямо закреплено, что нотариус устанавливает личность, дееспособность и волю обратившегося к нему лица, — объясняет Дарья. — Более того, у нотариуса есть комплекс сервисов, которые помогают проверить условия сделки. Установить личность, дееспособность, историю появления имущества и другие обстоятельства. Нотариус несёт ответственность, в том числе — имущественную, то есть отвечает собственным имуществом по тем сделкам, которые удостоверяет. У нас есть коллективное страхование гражданско-правовой ответственности, и каждый нотариус самостоятельно страхует свою гражданскую ответственность по сделкам».
Другое дело, что возмещать убытки из-за признания сделки недействительной нотариус будет только в том случае, если удастся доказать его вину в суде.
«Обращения в суд по этому поводу были, — рассказывает Дарья Чуйкова. — Но если нотариус предпринял все необходимые действия, всё проверил, и ни вины, ни умысла суд не установил, то, соответственно, и решений о взыскании с нотариуса убытков суды не выносили».
Истории, в которых жертва мошенников то дееспособна, то недееспособна, то снова дееспособна — скорее описание журналистов, чем реальные обстоятельства дела. Показания про временное «затуманивание сознания» проходят в суде тогда, когда договор заключен в простой письменной форме, без удостоверения у нотариуса.
«Такое проходит, когда продавец и покупатель подписали бумаги один на один. Кто подтвердит, насколько внимательно они прочитали договор, кто выяснял волю продавца, кто это проверил, где зафиксировал? Поэтому потом продавец в суде и может сказать, что именно в тот час и ту минуту не понимал, не отдавал себе отчёта в том, какой документ подписывает. Даже если всё прекрасно понимал. А покупатель ничем не может доказать, что он как-то это проверил. А вот если он удостоверил сделку у нотариуса, ему будет проще доказать суду свою осмотрительность и разумную осторожность. Более того, нотариусы ведут видеофиксацию, и запись в любой момент можно предоставить в суд. После этого продавцу сложно говорить в суде, что я был не в себе и не понимал, что происходило».
Сейчас по закону обязательно удостоверять у нотариуса только сделки, в которых продают квартиру, принадлежащую (хотя бы частично) детям; продают отдельно долю; дарят недвижимость; заключают договор ренты в обмен на пожизненный уход и/или выплаты. Но до 1997 года нотариусы удостоверяли вообще все сделки с жильём — и с тех пор Минюст и отдельные депутаты регулярно предлагают к этой практике вернуться. Дарья Чуйкова тоже считает, что это пошло бы всем на пользу.
«Я полагаю, что это поможет гражданам избежать ситуации, когда оказались ущемлены их права. Поможет урегулировать многие вопросы, чтобы обманутых при покупке квартиры не было», — говорит вице-президент нотариальной палаты.
Дарья Чуйкова подчёркивает: покупателю нужно предельно внимательно вникать в документы, которые предоставляют при продаже квартиры. Общаться с продавцом, уточнять, единственное ли это жильё, куда он поедет, какие у него планы, каковы были обстоятельства приобретения жилья. Не оставлять полностью эту работу риелтору или агентству недвижимости — потому что они не отвечают за проверку тех или иных документов материально.
Резюмируем. Вице-президент Кемеровской областной нотариальной палаты Дарья Чуйкова советует:
Если продавец жилья — пожилой человек, покупатель должен проявить особенную осторожность. Обычно риелторы предлагают получить справку в психоневрологическом диспансере о том, что гражданин не состоит на учёте. Председатель московской коллегии адвокатов «Капитал» Владимир Филатов советует этим не ограничиваться.
«Справки недостаточно, — подчёркивает адвокат. — Я рекомендую покупателям жилья взять на себя дополнительные расходы и попросить продавца пройти комплексную медицинскую экспертизу об отсутствии ментальных заболеваний».
Для проведения сделки сами по себе результаты экспертизы не нужны, но в случае попытки отменить сделку они очень помогут в суде. Дело в том, что суд не просто принимает на веру слова продавца о том, что тот не осознавал, что делает, а исследует все доказательства. И стороне покупателя хорошо бы тоже их иметь.
«Нельзя просто прийти в суд, объявить себя жертвой мошенников и заявить, что не отдавал себе отчёта в том, что делаешь, — объясняет Владимир Филатов. — Это ваши собратья по перу так пишут, но на деле всё куда глубже. Это же необходимо доказать. Суд назначает судебно-медицинскую экспертизу, истребует материалы лечебных дел этих людей из поликлиник, где они наблюдаются, устанавливает обстоятельства вплоть до того, какие лекарства принимают. Выясняет, кто сопровождал продавца на сделку, сам ли он подписывал, сам ли он ходил или его кто-то водил под руку, и так далее и тому подобное».
Адвокат отмечает, что продавцы могут притворяться недееспособными вполне сознательно, и бедная бабушка на поверку сама оказывается настоящей мошенницей.
«Совсем недавно мои коллеги принимали участие в уголовном деле, по которому было осуждено несколько человек, включая и нотариуса, и пенсионерок, которые фиктивно продавали квартиры. У бабушки там официально была деменция, но от продавцов она это скрывала, а на учёте не состояла. В сговоре с риелторами, нотариусом и другими лицами продавала квартиру, говорила покупателю, что планирует уехать на юг. А через месяц после передачи денег принимала медицинские препараты, чтобы усугубить состояние, ложилась в больницу, получала заключение, шла в суд и забирала квартиру назад. И так "продала" её трижды».
Эта история окончилась относительно хорошо: пенсионерку и её сообщников осудили, квартиру суд лишил исполнительского иммунитета, её продали на торгах, деньги пропорционально распределили между жертвами — но это, естественно, не покрыло всех убытков. Поэтому юристы подчёркивают: перед сделкой обращать внимание на подозрительные признаки.
Резюмируем. Адвокат Владимир Филатов советует:
Агентства недвижимости оказывают услугу по поиску и подбору жилья, содействуют заключению сделки, в том числе проверяют титул, то есть право собственности продавца. Однако после заключения сделки обязанности риелтора исполнены, и если её отменят в судебном порядке, то ответственности он не понесёт. Исключение — случаи, когда риелтор не проверил продавца, и квартиру пытаются через суд забрать лица, имеющие права на неё. Но даже тогда риелтор по закону отвечает лишь стоимостью услуг — то есть у него можно потребовать вернуть лишь комиссию или гонорар.
Тем не менее, на практике риелторы заинтересованы в «чистых» сделках и проводят больше проверок, устанавливают обстоятельства продажи, а главное — благодаря опыту лучше слышат «тревожные звонки».
«Покупая квартиру у пожилого человека, проявляйте осмотрительность, — подчёркивает директор агентства "Потенциал недвижимости Кузбасса" Ольга Бревнова. — Хороший риелтор всегда проверит обстоятельства. У продавца есть ещё жильё, или это — единственное? Куда он съедет после продажи? Он готов предоставить справку из ПНД? Это не панацея, но важный нюанс».
Директор агентства описывает 84-летнюю кемеровчанку, которая попала под влияние мошенников: поверила в «спецоперацию» и «безопасный счёт», выставила квартиру на продажу, получила справку о том, что не состоит на учёте в психоневрологическом диспансере. Риелторы первого агентства, в которое пенсионерка обратилась, были более опытными, почувствовали неладное и отказались проводить сделку. Во втором согласились, когда она соврала, что после продажи жилья переедет к сыну. Позднее пенсионерка обратилась в суд, заявила, что продавала жильё под влиянием мошенников, и суд вернул ей права на квартиру. Агентство при этом не вернуло плату за свои услуги. Оно выполнило обязанности по закону: проверило права собственности, а прочее — дело покупателя.
«Хотя они могли бы позвонить сыну, спросить, а точно ли он ждёт маму — и поняли бы, что бабушкой манипулируют. Но они предпочли взять большую комиссию и глубже не копать. Поэтому я рекомендую выбирать зарекомендовавшие себя агентства, которые работают десятилетиями», — подчёркивает Ольга Бревнова.
История, к слову, окончилась сравнительно хорошо. Пенсионерка, которая после решения суда об отмене сделки должна была вернуть покупателям деньги, не стала сбегать от ответственности в банкротство, как чаще всего бывает. Она смогла выплатить долг, продав другое своё имущество.
Для передачи денег на сделке директор агентства недвижимости рекомендует пользоваться сервисами безопасных расчётов в банках. Суть их в том, что покупатель перечисляет деньги в отделении банка сразу при подписании договора, но получит их продавец только после того, как покупатель успешно зарегистрирует свои права на жильё. Если при регистрации всплывут какие-то проблемы — деньги вернутся покупателю.
Резюмируем. Советы директора агентства недвижимости Ольги Бревновой:
Что имеем в итоге: нотариус советует обращаться к нотариусам, юрист — к юристам, а риелтор — к риелторам. Идеальная покупка квартиры на вторичном рынке, если к ним прислушаться, выглядит так: просим уважаемое агентство подобрать жильё, сделку удостоверить у нотариуса, а документы продавца перед этим отдаём на проверку юристам. Ничего сверхъестественного, но долго и дорого. Ничего не поделать — такие времена.
Грустно, что даже тройная предосторожность не даёт стопроцентой защиты. Не раз случалось: документы у бабушки идеальные, здоровье в порядке, твёрдая походка и ясный взгляд. Но если её действительно убедили, что квартиру нужно продать, чтобы помочь ФСБ поймать террориста — то она ничем себя не выдаст. А когда (и если) суд решит отменить сделку, то даже очень хорошие риелтор и нотариус деньги покупателю не вернут.
Выходит, что единственный стопроцентный способ защититься от отмены сделки из-за приключений продавца — вообще не покупать квартиры на вторичном рынке. Немудрено, что на застройщиков кивают как на главных выгодоприобретателей ситуации. Но большинство людей покупают жильё один-два раза в жизни, а в таких решениях хочется полной определённости.
Фото: A42.RU