Архитектурно-градостроительное решение (АГР) фиксирует ключевые параметры и внешний облик объекта: высотность, посадку, силуэт, фасадные решения, логику первого этажа и элементы благоустройства. Для проектов нового строительства и реконструкции — это базовый документ, без которого невозможно двигаться к разрешению на работы.
Разбираемся, как подготовить материалы и пройти согласование АГР в строительстве.
Документ оформляют, когда проект меняет параметры и внешний облик здания или формирует новый объект в застроенной среде. Типичные кейсы: новое строительство, надстройка и пристройка, редевелопмент промышленных площадок, обновление фасадов с изменением материалов и пластики, комплексное благоустройство и активные первые этажи. Для исторически сформировавшейся застройки АГР помогает доказать корректную интеграцию объекта в контекст.
Состав зависит от категории объекта, но базовый пакет выглядит так:
Ситуационный план и схема посадки с привязками к красным линиям, проездам и существующим зданиям;
Архитектурные решения фасадов: планы, разрезы, узлы, ведомость материалов и цветовые решения;
Визуализации ключевых ракурсов в уличной перспективе и на дальних видах;
Решения по первому этажу и благоустройству: витрины, входные группы, навигация, освещение, озеленение;
Пояснительная записка с обоснованием соответствия градостроительным регламентам и контексту;
При необходимости — транспортные и инсоляционные проверки, акустика, светотехника, схемы вывесок.
1. Исходные данные. Уточняют градостроительные регламенты, ограничения по высоте и линиям застройки, охранные, санитарные и иные зоны, технические условия по сетям. Фиксируют цели проекта и KPI по срокам/стоимости.
2. Концепция и контекст. Формируют массинг, силуэт, композицию фасадов, проверяют тени, видовые коридоры, пешеходные связи. Для реконструкций используют «облака точек» существующей застройки, чтобы избежать геометрических конфликтов.
3. Координация с конструктивом и инженерией. Увязывают фасады с конструктивной схемой, резервируют шахты и коридоры, учитывают габариты оборудования, шум и вибрацию. Это снижает риск переделок после замечаний.
4. Комплектация буклета. Собирают чертежи, визуализации, ведомости материалов, схемы благоустройства. Приводят графику к единому стилю, проверяют масштаб и читаемость.
5. Подача и работа с замечаниями. После первичной проверки формируют ответы: точечно дорабатывают графику, дополняют пояснения, фиксируют изменения в журнале решений, поддерживают актуальность версии пакета.
На практике задержки чаще связаны с неполными исходными данными, слабой проработкой первого этажа, несоответствием материалов фасада контексту и «тяжёлой» графикой буклета. Предотвращают это аудит исходников на старте, ранняя координация архитектуры с инженерией, отдельная проработка витрин/входов/подсветки и контроль качества визуализаций (ключевые ракурсы, реалистичное освещение, читаемые подписи).
Соотношение высоты и масштаба квартала; ритм, пропорции и материалы фасадов; активность первых этажей и сценарии использования пространства; барьеры для шумов/бликов; безбарьерная среда; световой комфорт соседних зданий. Чем яснее показана интеграция в среду, тем меньше вопросов на согласовании.
Единая модель помогает держать согласованность архитектуры, конструкций и инженерии. Clash-проверки уменьшают число правок, а выпуск ведомостей и визуализаций из модели ускоряет обновления. Для плотной застройки и реконструкций BIM-проектирование с подложкой из «облаков точек» снижает риск коллизий с существующими объектами.
Грамотно подготовленное АГР обеспечивает предсказуемую процедуру согласования и снимает значительную часть рисков перед стадией выпуска проектной/рабочей документации. Чёткая логика решений, корректная графика и согласованность с инженерией экономят недели графика и бюджет на доработки.
Фото: ПГС