Покупка дома или квартиры на вторичном рынке жилья — это всегда определённый риск. При заключении сделки с недобросовестным продавцом вы можете лишиться своих «кровных» и не получить долгожданного собственного жилья взамен. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, следует проверить выставленную на продажу недвижимость перед покупкой.
Ниже мы приведём основные правила самостоятельной проверки жилой недвижимости перед покупкой от практикующего адвоката. Если им следовать неукоснительно, то риск заключить сделку с мошенниками практически равен нулю.
Как проверить квартиру при покупке, читайте далее или посмотрите следующее видео.
Однако процесс самостоятельной проверки недвижимости небыстрый и требует от покупателя терпения и внимательности. В целях экономии ресурсов доверьтесь специалистам сервиса «Доминфо». Проверка жилой недвижимости и владельцев проходит по 27 базам и «чёрным спискам». Результаты проверки предоставляются в подробном отчёте, с примером которого можно ознакомиться на сайте dominfo.ru.
Самостоятельная проверка недвижимости предполагает, в первую очередь, внимательное изучение всех документов, предоставленных продавцом, которому перед заключением сделки нужно заказать выписку из ЕГРН. Рекомендуется заказывать расширенный документ и выписку о переходах права собственности.
Она должна быть максимально «свежей», в идеале — полученной накануне подписания договора купли-продажи недвижимости. Дело в том, что сведения, указанные в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на дом или квартиру на момент выдачи, уже могут быть неактуальными. По выписке из ЕГРН выполняется проверка обременения, которое перед заключением сделки должно быть снято. Этот документ, а также выписку о переходе права собственности можно получить:
Выписка из ЕГРН может многое рассказать о юридической чистоте продаваемой квартиры. Вас должен насторожить неоднократный переход права собственности от одного владельца к другому в течение короткого промежутка времени. Это может указывать на мошенничество, поэтому от такого объекта недвижимости лучше отказаться.
Юридическая проверка квартиры включает исключение всего того, что может помешать совершению сделки и её переходу в вашу собственность. Это может быть ипотека, арест, лизинг или аренда. Всё это указывается в выписке из ЕГРН — в разделе 2 и в особых отметках.
Полная документальная проверка объекта недвижимости включает в себя изучение всех предоставленных продавцом правоустанавливающих документов на предмет наличия в них препятствий к приобретению, таких как условие постоянного проживания в квартире дарителя или другого зарегистрированного лица, не имеющего на неё права собственности.
Все данные, указанные в выписке из ЕГРН, должны полностью совпадать с информацией в документах. Обязательно проверьте, на каком основании у продавца возникло право собственности на жильё, запросите у него справку о составе семьи и всех зарегистрированных лиц в выставленной на продажу квартире или выписку из домовой книги.
Здесь могут быть свои «подводные камни» — в продаваемом жилье могут оказаться зарегистрированными лица, которые в своё время отказались от его приватизации. Их не получится выписать даже при переходе права собственности от продавца к вам.
Желательно попросить продавца снять с регистрационного учета всех прописанных в квартире людей до совершения сделки. Рассчитывать на его порядочность не стоит. Если по каким-либо причинам он не сможет или не захочет это сделать, то вам после получения права собственности на жильё придётся выписывать их через суд, а это дополнительные хлопоты.
Немаловажной является проверка квартиры по адресу. Перед заключением сделки недостаточно обычного осмотра жилья, важно сверить его официальную планировку с реальным состоянием. Некоторые перепланировки в городских квартирах нельзя узаконить. Их наличие будет препятствием для совершения сделки.
Дополнительно следует запросить у продавца свежий акт сверки с управляющей компанией, который подтвердит отсутствие задолженности по квартплате и коммунальным платежам. Её наличие не станет препятствием для совершения сделки, но вы должны точно знать, что именно покупаете. При наличии долгов попросите продавца их погасить до заключения договора-купли продажи, либо снизить цену квартиры на их сумму, чтобы вы сами смогли оплатить чужие обязательства.
Проверка квартиры в Росреестре онлайн и на месте даёт подробную, но не исчерпывающую информацию о её юридической чистоте. Дополнительно нужно тщательно проверить продавца — собственника продаваемого жилья на предмет:
Как показывает адвокатская практика, проверка квартиры на чистоту не даёт исчерпывающей информации о правомерности и прозрачности заключаемой сделки. Её собственник, выступающий продавцом, не должен в момент подписания договора купли-продажи находиться в стадии банкротства. Это можно проверить, сделав запрос в:
В некоторых случаях проверка квартиры перед покупкой включает в себя получение согласия супруга или супруги продавца. Если его не получить, сделка может быть оспорена. В случае, если одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок, для заключения договора купли-продажи дополнительно понадобится согласие органов опеки и попечительства. При покупке жилья, приобретённого за материнский капитал, проверьте сведения об исполнении продавцом обязательства по выделению доли имущества детям. В противном случае сделка может быть оспорена, но деньги назад вы вряд ли сразу получите.
Проверка недвижимости онлайн даёт достаточно информации и о продаваемом объекте, и о его собственнике. Дополнительно запросите из Росреестра справку о его дееспособности и о том, что он не состоит на диспансерном учёте у нарколога или психиатра. Даже если продавец формально будет дееспособен, то нельзя исключить риск того, что через некоторое время его родственники не обратятся в суд с иском о признании сделки недействительной, ссылаясь на то, что при её заключении он не осознавал своих действий.
Проверка квартиры онлайн должна быть более углубленной в ситуации, когда продавец действует по доверенности от собственника. Вам дополнительно нужно будет проверить наличие регистрации доверенности в едином Реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты.
Мы рассказали о том, как убедиться в юридической чистоте квартиры перед покупкой. Как вы видите, перед покупкой квартиры нужно проделать серьёзную работу, проверив множество документов.
Для экономии времени и сил рекомендуем воспользоваться порталом «Доминфо», где квалифицированные юристы комплексно проверят любой объект жилой недвижимости по 27 базам и «чёрным спискам». Результаты проверки предоставляются в подробном отчёте. Посмотреть пример полного отчёта можно на сайте dominfo.ru.
Фото: пресс-служба сервиса Dominfo.ru, unsplash.com
ВКонтакте Twitter Одноклассники