Долгожданная и приятная покупка недвижимости обычно сопровождается хлопотами. Руководитель адвокатской конторы «Защита и Медиация» Василий Тарасенко и руководитель агентства недвижимости «Бизнес Партнер GROUP» Елена Баштан рассказали, как безопасно выбрать и купить жильё.
— Существуют общие правила при покупке недвижимости, которые уменьшают риск обмана и неприятных ситуаций, — рассказывает Василий Тарасенко. — Если вторая сторона отказывается исполнять простейшие преддоговорные отношения, не стоит ей доверять.
В современном мире абсолютное большинство сделок происходит с участием риелторов. Для профессионала не станет неожиданностью желание клиента встретиться с продавцом. Цель встречи — обсуждение окончательных условий сделки и ознакомление с оригиналами документов.
— Кто и сколько человек является собственниками недвижимости, есть ли среди них дети и престарелые люди;
— Находился ли собственник квартиры в браке в момент её приобретения. Если это так, необходимо нотариальное согласие супруга на продажу квартиры;
— Совпадает ли планировка и площадь в документах с тем, что есть на самом деле. Если данные разные, то возникает «перспектива» судебного процесса по узакониванию. При покупке дома важность соответствия документов фактическому положению вещей возрастает в разы. Если в документах указана площадь застройки, не соответствующая фактической, дом подпадает под действия статьи 222 ГК РФ и является самовольной постройкой. Покупка такого дома приведёт в лучшем случае к судебному процессу с положительным исходом, а в худшем — к последующему сносу дома;
— Актуальна ли выписка об отсутствии запрещений и арестов на приобретаемое жилье. Хотя определённых законом сроков не установлено, дата должна быть максимально близкой к дню встречи.
Чтобы показать серьёзность намерений, достаточно аванса до 1% от стоимости объекта. Если продавец требует более крупный задаток, а его квартира — самый желанный вариант, оставьте сумму, потеря которой будет относительно безболезненной. Все существенные суммы передавайте только после заключения основной сделки.
Расписка должна быть выдана именно получателем денег и подписана им же, обязательно в присутствии покупателя. Непременно возьмите расписку при передаче денег и подписании договора и иных документов между покупателем и продавцом. Этого правила нужно придерживаться в любой жизненной ситуации при передаче денежных средств кому-либо.
Василий Тарасенко напоминает, что с 1 января 2017 года вступили в силу изменения в 42 статье Федерального закона № 218 «О государственной регистрации недвижимости». В соответствии с ней сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.
Это значит, что если собственников-продавцов одного объекта недвижимости несколько, то договор купли-продажи обязательно подписывается сторонами и удостоверяется в нотариальной конторе. Нотариус на момент заключения сделки проверяет отсутствие запрещений и арестов. Это даёт гарантию, что покупатель не будет обманут продавцом.
Если же собственник объекта недвижимости один, сделку по желанию тоже заверяют у нотариуса со всеми вышеуказанными вытекающими гарантиями. Удостоверение сделки нотариусом всегда платное, максимальная стоимость удостоверения — около 30 тысяч рублей. Для экономии стороны, как правило, заключают простой письменный договор и сдают его на регистрацию в МФЦ. При этом покупатель самостоятельно проверяет отсутствие запрещений арестов и убеждается в дееспособности продавца, если он слишком пожилого возраста или имеются иные основания полагать, что он не понимает значения своих действий. Во избежание рисков сделку удостоверяют у нотариуса.
Универсальных рекомендация для углубленного анализа правоустанавливающих документов продавца на возможность возникновения судебного спора после регистрации права не существует, поскольку вероятность оценивают уже ознакомившись с конкретными документами. Для этого клиенты обращаются за консультацией и юридическим сопровождением сделки в адвокатские конторы.
Руководитель агентства недвижимости «Бизнес Партнер GROUP»
Елена Баштан
Перед покупкой квартиры нужно определиться с районом города и просчитать его плюсы и минусы. Для жилого района важна развитая инфраструктура, наличие детских садов и школ и удобная развязка транспорта. Рекомендую познакомиться с районом поближе на прогулке по нему днём и желательно вечером.
Выбирать дом стоит внимательно: у каждого из них есть характер. Узнайте, какая управляющая компания обслуживает данный дом, когда делался ремонт в подъездах. При выборе квартиры помогут фотографии и описания в интернете.
Знакомиться с ними в реальности советую днём, потому что некоторые детали заметны только при хорошем освещении. Тщательно осмотрите квартиру. Ваша внимательность не должна смущать добросовестного продавца. Уделите особое внимание планировке, состоянию стен, потолков и пола. Визуально оцените окна, двери и балкон или лоджию. Проверьте вентиляцию, проводку, канализационные трубы и стояки. Расспросите об особенностях проживания соседей по площадке, сверху и снизу. Заранее продумайте, что вы поменяете во время ремонта, а что в приобретённой квартире точно останется в наследство от старых хозяев.
Важно уточнить о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам. Подтверждение — справка с ЖЭКа от собственников, сверка показаний счётчиков и дата последней поверки.
Помните: квартира — серьёзное приобретение. Не идите на компромиссы, если видите в жилье недостатки, которые не в силах устранить. Лучше потратить немного больше времени и найти более подходящий вариант.
Для риелторов каждая сделка — особенная: в ней участвует много людей, каждый из которых — особенный. Бывает, что из-за малейшего недопонимания одного из участников сделки всё рушится в момент. Мы собираем всё заново по кусочкам, обсуждаем, обговариваем с огромным терпением и пониманием к каждому. Когда понимаешь, что при помощи твоих усилий и знаний, человек реализует мечты, получаешь огромное удовольствие от проделанного труда.
ВКонтакте Twitter Одноклассники