С 1 января 2018 года в России действует программа ипотеки с господдержкой со ставкой 6% для семей с двумя детьми. При средней ставке в 10% — серьёзное подспорье. Ипотека у таких семей зачастую уже есть, но закон допускает рефинансирование по новой ставке. Вот только получить его зачастую непросто — банки отказывают по разным причинам. Однако корреспонденту А42.RU с третьего раза это удалось — и он рассказывает, как.
Я брал ипотеку в 2017-м — господдержки не было, ребёнок был один, а ставка вышла 11,25%. По нынешним временам — многовато, но я был рад получить ипотеку в принципе. Поскольку жил в квартире на 27 квадратов с женой, ребёнком и котом, и всерьёз подумывал о втором (ребёнке, не коте). Готовую трёхкомнатную квартиру я не мог позволить себе даже в ипотеку, зато мог на стадии строительства — ведь когда квартира существует только на бумаге, она стоит существенно дешевле.
Кроме того, я использовал ещё одну возможность сэкономить. Дарю легальный лайфхак. Осторожно: побочные эффекты.
Не знаю, как сейчас, а раньше застройщики часто рассчитывались с подрядчиками не деньгами, а квартирами в будущем доме. Поставщик, например, кирпича получал не деньги, а договор долевого участия — чтобы, когда дом будет сдан, получить квартиру, продать её и заработать сторицей. Некоторым подрядчикам деньги нужны были срочно — и они, не дожидаясь конца стройки, продавали права на свои будущие квартиры, оформляя договор уступки права требования. Естественно, продавали дешевле рынка — иначе какой смысл покупателю ввязываться в схему? Иногда «бумажные» квартиры обменивали на уже существующие — их проще продать за наличку.
У меня было именно так: я обменял свою маленькую старую квартиру на большую квартиру в строящемся доме, и стал участником долевого строительства. Пока идёт строительство, съехал со всем хозяйством и котом к родителям.
Разница в стоимости — примерно полтора миллиона — была не в мою пользу, и на эту-то сумму я взял ипотечный кредит.
«Детской» ипотекой неформально называют программу господдержки семей, в которых с 2018 по 2022 год родился второй или последующий ребёнок. Её официальное название мало кто может выговорить с первого раза — начинается оно со слов «Правила предоставления субсидий из федерального бюджета…» и продолжается ещё три строчки.
Суть документа: если второй ребёнок родился после 1 января 2018 года, вы можете получить ипотечный кредит под 6%, а то и меньше – государство компенсирует банку разницу между актуальной и льготной ставками. Если кредит получен раньше, можете его рефинансировать, то есть получить новый кредит под 6% для погашения старого.
Обязательные условия:
— квартира куплена на первичном рынке;
— первоначальный взнос — минимум 20%;
— максимальный размер кредита — 6 миллионов рублей.
Есть исключения: в Москве и Санкт-Петербурге максимальный размер кредита вдвое выше, а в сельских поселениях Дальневосточного федерального округа программа позволяет купить не только первичное, но и вторичное жильё.
Надо понимать, что банк не обязан выдавать «детскую» ипотеку всем желающим. Постановление правительства устанавливает основные условия программы, но банк может добавлять свои требования к возрасту заёмщика, его стажу, доходу, застройщику и так далее. Короче, последнее слово — за банком.
В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал, который положен как раз за второго ребёнка, так что с этим пунктом проблемы бывают редко. Вообще, теоретически, если семья платёжеспособная, преград быть не должно.
На практике выходит иначе.
Сначала я получил отказ в рефинансировании в том же банке — кстати, одном из крупнейших в стране — в котором я первоначально и получил ипотечный кредит под 11,25%.
Сотрудница банка, выслушав меня, сказала, что рефинансирование по «детской» ипотеке они не делают, «такой возможности в нашем филиале нет». На вопрос «почему?» только пожала плечами: «Ну нет у нас такого». Ну нет так нет. Может быть, стоило поговорить с её начальником, чтобы убедиться, что это не пробел в знаниях конкретного сотрудника. Но выглядела девушка уверенно. Так что я просто ушёл ни с чем.
Пообщавшись потом со знакомыми, увидел такую же ситуацию: одному сказали, что по правилам банка учитываются только доходы заёмщика, но не созаёмщиков — соответственно, ему отказали из-за низкой платёжеспособности. Второму, как и мне, сказали, что банк просто не делает рефинансирование — хотя поправки от июля 2018 года такую возможность однозначно дали. Третьему сказали, что раз он уже применил материнский капитал, процедура станет сложнее — и он сам отказался собирать бумаги.
Моя вторая попытка зашла дальше: я обратился в полностью государственную кредитную организацию, рассудив, что уж она-то точно не отфутболит. У меня взяли документы, девушка на фронт-линии оптимистично говорила, что всем требованиям я соответствую. Но потом перезвонила и попросила донести «чек, платёжку или иной подтверждающий документ» на те полтора миллиона, которые я закрыл старой квартирой по договору долевого участия.
— Но ведь это бартер и договор долевого участия, — недоумевал я, — так как денег не было, то и платёжек не может быть.
— Не знаю, — отвечала девушка, — московский офис просит у меня подтверждение оплаты.
— Так вот же оно — договор о бартере и договор долевого участия, — страдал я.
— А нужны чек или платёжка, — шла по кругу девушка, и я начинал понимать, что рефинансирование под желанные 6% снова накрывается медным тазом.
Руки у меня опустились окончательно.
Был я такой грустный не один: по предварительной оценке Минстроя, программа «детской» ипотеки могла охватить свыше 500 000 семей за пять лет. Однако получили её в 2018 году лишь примерно 4500 семей, и в 2019 году динамика схожая.
— Сейчас общее кассовое исполнение по проекту совсем небольшое — около 8%. Нужно разобраться и принять определенные решения на будущее, — отмечал 14 октября премьер-министр Дмитрий Медведев в ходе заседания президиума Совета при Президенте РФ по стратегическому развитию и нацпроектам.
Работа занесла меня в Райффайзенбанк — я брал интервью у директора кемеровского офиса Наталии Мегиль. Спросил и её о плачевной ситуации с «детской» ипотекой.
— Почему плачевной? — удивилась Наталия. — Мы участвуем в программе, даём ипотеку семьям с детьми, причём не под 6%, а под 4,99%.
— Говорят, компенсации от государства банкам недостаточные, и они попросту спускают программу на тормозах, — объяснял я. — На собственном примере могу подтвердить — так и есть. Найдутся поводы отказать.
И рассказал о своём случае.
— Странно, ну давайте проверим, — пожала плечами Наталия. — Несите ваши документы к нам.
Я принёс.
Мне перезвонили на следующий день: «Предварительно — сделка одобрена».
Из первоначальной суммы основного долга в полтора миллиона я успел выплатить совсем чуть-чуть, зато применил материнский капитал — так что остался миллион. Тем не менее, в банке, посмотрев на справку о зарплате, попросили закрыть висящие на мне кредитки — чтобы я прошёл по платёжеспособности.
Рефинансирование в новом банке — это выдача нового кредита для погашения старого. Поэтому процедура ничем не отличается от обычной выдачи ипотеки.
Понадобилось сделать:
— оценку объекта залога, то есть квартиры — 2500 рублей;
— нотариальное согласие второго супруга на залог квартиры — 1700 рублей;
— госпошлину за себя и банк — 1000 рублей;
— страховку квартиры и жизни заёмщика (по программе обязательна) — 2500 рублей.
Итого 7700 рублей.
После подписания документов деньги поступили в тот же день. Я закрыл ипотеку и в течение недели забрал закладную в старом банке, а затем съездил со специалистом Райффайзенбанка в МФЦ — снял обременение старого банка и поставил новое. В итоге один месяц заплатил по старой ставке 9980 рублей — а следующий платёж стал уже 5840.
Расходы на рефинансирование отбились за два месяца, а всего за 25 лет экономия составит 1 240 000 рублей.
Ипотека по сниженной ставке — это реально, но будьте готовы потратить немало времени. Как я имел возможность выяснить, размер и госучастие в уставном капитале банка вообще не гарантируют беспроблемной реализации госпрограмм.
Заранее избавьтесь от кредиток, которые могут повлиять на оценку вашей платёжеспособности банком. Особенно если кредитка у вас «просто на всякий случай». Даже если по карточке нет долга, для банка это полноценный кредит. Если сомневаетесь, может ли карта повлиять на согласие банка при вашем доходе — заранее обсудите этот вопрос со специалистом, который будет оформлять вам ипотеку.
Наконец, внимательно посчитайте затраты. Стоит помнить, что средний срок жизни ипотечного кредита — всё-таки не 25 лет, а 7-8. Впрочем, даже если вы управитесь досрочно, рефинансирование всё равно будет выгодным, просто разница будет не настолько потрясающей.
ВКонтакте Twitter Одноклассники